¿Compraventa o extinción de condominio? - Inmogestión

Heredar una vivienda entre hermanos puede parecer sencillo: a cada uno le corresponde una parte y asunto resuelto. Pero la cuestión se complica cuando uno quiere conservarla y el otro prefiere recibir el valor de su parte. En ese momento aparece la gran pregunta:

¿Hay que hacer una compraventa o una extinción de condominio?

Aunque ambas fórmulas pueden terminar con un único propietario, jurídica y fiscalmente no funcionan igual.

Antes de nada, vamos a lo básico: ¿la herencia ya está repartida? Este detalle es importante.

Si todavía no se ha realizado la partición, puede ser posible adjudicar la vivienda directamente a uno de los herederos y compensar al otro con dinero o con otros bienes de la herencia.

Si ya se repartió y el piso figura, por ejemplo, al 50 % a nombre de cada hermano, existe un condominio: ambos son propietarios de una parte indivisa de la vivienda.

Y no, eso no significa que uno sea dueño del salón y el otro de la cocina...

¿Qué es una extinción de condominio?

Consiste en poner fin a una propiedad compartida. En el caso más habitual, dos hermanos tienen una vivienda al 50 %. Uno se adjudica el inmueble completo y entrega al otro una compensación equivalente al valor de su mitad.

Esta suele ser la figura adecuada cuando la vivienda pertenece realmente a ambos, uno pasa a tener el 100 %, la comunidad desaparece por completo y la compensación coincide con la participación del hermano que deja de ser propietario.

¿Cuándo hablaríamos de compraventa?

La compraventa puede resultar adecuada si simplemente se transmite una participación sin que desaparezca la copropiedad o si la operación no constituye una verdadera extinción.

La situación también puede cambiar cuando intervienen más propietarios, existen varios inmuebles o las adjudicaciones no respetan las cuotas originales.

No basta, por tanto, con escribir “extinción de condominio” en la escritura para beneficiarse de su tratamiento fiscal. Lo importante es lo que ocurre realmente con la propiedad, no el nombre que decidamos ponerle.

¿Por qué suele interesar la extinción?

La compraventa de una parte de la vivienda tributa, con carácter general, por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Una extinción de condominio formalizada en escritura pública suele tributar por Actos Jurídicos Documentados. En Canarias, el tipo general aplicable actualmente a los documentos notariales es del 0,75 %, aunque la base y la liquidación exactas dependerán del caso.

Por eso, la extinción suele tener una carga fiscal menor para quien se queda con el inmueble. Pero solo puede utilizarse cuando la operación cumple realmente sus requisitos.

¿El hermano que recibe el dinero no paga nada?

Aquí aparece el matiz que muchas explicaciones olvidan.

Si la vivienda ha aumentado de valor desde que se heredó, el hermano que cede su participación podría obtener una ganancia patrimonial que deba declarar en su IRPF.

También conviene estudiar la posible incidencia de la plusvalía municipal, además de los gastos de notaría y Registro.

En otras palabras: que una operación pague menos por un impuesto no significa que todos los demás desaparezcan. Ojalá Hacienda diera tantas alegrías juntas...

La extinción se formaliza normalmente mediante escritura pública y después se inscribe el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Detalle importante: si la propiedad tiene una hipoteca, toca hablar con el banco. Que un hermano deje de figurar como propietario no significa que quede automáticamente liberado del préstamo. Para sacarlo de la deuda, la entidad deberá aceptar la modificación correspondiente.

Ya sabes que existen esas dos posibilidades. Ahora, antes de transferir dinero o firmar documentos, conviene revisar cómo se repartió la herencia, el valor actual del inmueble, su situación registral y las consecuencias fiscales para ambos hermanos para poder tomar una decisión completamente informada.