Contrato de arras, guía rápida

Dec. 15, 2022 Daniel Díaz
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Contrato de arras: todo lo que necesitas saber antes de firmar.


El contrato de arras es un documento que recoge el compromiso de efectuar una compraventa. Con las arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio total, y el vendedor por su parte se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.



No obstante, este pacto de arras suele suscitar muchas dudas, como por ejemplo si es obligatoria su firma, cuáles son las consecuencias del incumplimiento del contrato o qué cantidades, plazos y condiciones de resolución contempla el ordenamiento jurídico.

Lee con atención esta guía donde resolvemos todas las dudas en torno al contrato de arras.


Qué es exactamente


El contrato de arras es un documento que se firma al inicio de una operación de compra de una vivienda, donde el comprador y el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la transacción bajo una serie de condiciones y para respaldar esto, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía.



Pero lo importante de firmar un contrato de arras, es que es un acuerdo privado entre partes cuyo incumplimiento dará lugar a consecuencias legales, sin que para ello tenga que ser un documento público ni estar inscrito en ningún registro.

Por qué deberías firmar uno.

Sobretodo, por tu propia tranquilidad. Una vez que encuentras la casa deseada, en muchas ocasiones, el proceso para formalizar la compra ante notario puede dilatarse en el tiempo y en estos casos, es necesaria una garantía que tranquilice a ambas partes en cuanto a que las intenciones son buenas y que la compraventa llegará a buen puerto, salvo causa mayor o alguna otra circunstancia extraordinaria que se debe contemplar en este contrato.

Qué tipos de contratos de arras existen


Existen 3 tipos de pactos de arras que se diferencian entre sí por las consecuencias que se derivan de su incumplimiento.

a. Arras penitenciales.

La mayoría de los contratos de arras que se suelen firmar en una compraventa son de arras penitenciales. Este tipo de contratos permite a ambas partes no seguir adelante con la compra.

Si el comprador es el que incumple el contrato, perderá la cantidad abonada en concepto de arras. Si es el vendedor, deberá abonar por duplicado la cantidad entregada por el comprador.

b. Arras confirmatorias.

El dinero entregado representa una señal del contrato o un anticipo del precio pactado por la venta del inmueble.



Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato.

En caso de incumplimiento, se subsana con lo dispuesto en el Código Civil sobre incumplimiento de obligaciones. La parte perjudicada puede exigir una indemnización que deberá determinar un juez, o la venta de la vivienda, mediante la presentación de demanda.



Antes de firmar este tipo de contrato, es necesario tener en cuenta que no da derecho a desistir.

c. Arras penales.

Las partes pueden establecer que el comprador que incumple el contrato perderá las arras entregadas, y que el vendedor podrá exigirle el cumplimiento de contrato y una indemnización por daños y perjuicios.



En el caso contrario se da la misma situación, solo que el vendedor tiene la obligación de devolver el doble de la cantidad.



Las arras penales tampoco dan derecho a desistir del contrato, por lo que se recomienda si ambas partes están seguras al 100% de querer formalizar la compraventa.

Revisa esto antes de firmar.

· Comprueba la titularidad y las cargas de la vivienda. Si no quieres pasar por sorpresas desagradables, solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. De este modo, te asegurarás de quién es el propietario y qué cargas tiene.



· Solicita al propietario el justificante de pago del IBI para comprobar que no existen impagos.



· Analiza el contrato de arras por si fuese necesario introducir modificaciones.



· Por último, no olvides revisar la versión definitiva antes de firmar las arras.

Qué cantidad se entrega como arras o señal.


No existe una cantidad determinada obligatoria, aunque lo habitual es que se entregue entre un 10% o 15% del precio final de la vivienda. No obstante, dicha cantidad puede variar en la negociación.



Ten en cuenta que también se debe señalar en el documento un plazo concreto para llegar a la firma en notaría, aunque existe la posibilidad de prórroga.