¿Se puede cambiar el titular de una hipoteca? - Inmogestión

Sept. 9, 2022 Daniel Díaz



Formas de cambiar el titular de una hipoteca.


Puede suceder que, en un momento determinado de tu vida, por circunstancias diversas, estés interesado en modificar la titularidad de un préstamo hipotecario que en su día formalizaste con otra persona. Por ejemplo, con tu ex pareja, con la que hace años compraste una casa a medias y ahora solo uno de los dos quiere mantener la vivienda y, por tanto, asumir el pago de la hipoteca.

Pero, ¿es posible cambiar la titularidad de la hipoteca?

Sí lo es. Los bancos permiten el cambio de titular a través de dos procedimientos: la subrogación o la novación. Eso sí, existen una serie de condiciones. Te las contamos.


Subrogación por cambio de deudor.


A través de esta operación se puede cambiar el titular del préstamo por un nuevo prestatario que asume las obligaciones y derechos del anterior. Eso sí, la entidad debe autorizar ese cambio.

Un caso en el que se utiliza esta figura es cuando el prestatario fallece y la hipoteca pasa a sus herederos.

En la venta de una vivienda que está hipotecada, se puede cancelar el préstamo para que el nuevo propietario adquiera un inmueble libre de cargas o se puede traspasar la deuda con una subrogación.

Esta operación conlleva una serie de ventajas para el antiguo titular y para el nuevo. El primero no paga los gastos de cancelación del crédito y el segundo no abona la comisión de apertura.

Novación.


La novación consiste en cambiar algunas de las condiciones que se pactaron cuando se firmó el crédito hipotecario.

Entre las modificaciones que se contemplan está el cambio de la titularidad.

La modificación se debe formalizar mediante escritura pública. Por ella, la entidad bancaria puede cobrar una comisión que, con carácter general, se calcula como un porcentaje del importe pendiente del préstamo. Dicha comisión debe figurar en el contrato, de lo contrario, el banco no la podrá pedir.



El banco también puede pedir que se haga una nueva tasación de la vivienda. En el caso de que así sea, el propietario es el que debe asumir el coste.

¿Está el banco obligado a cambiar la titularidad del préstamo?


Las entidades no están obligadas a cambiar la titularidad de un préstamo ya que esta modificación forma parte de su política comercial y de riesgos.

Por ejemplo, al eliminar a un titular de la escritura de un préstamo hipotecario, pueden disminuir las garantías de pago que la entidad valoró en su día para conceder la financiación con unas condiciones determinadas.

¿Es mejor tener más o menos titulares de la hipoteca?


Depende. La entidad bancaria busca que los titulares de una hipoteca tengan la mayor estabilidad financiera posible, es decir, ingresos estables y pocas deudas.

Por lo tanto, si hay dos personas que cumplen esas condiciones, el banco preferirá dos titulares a uno.

Por el contrario, si una de esas personas presenta un perfil menos estable el banco optará por que haya solo un titular.

¿Te has visto alguna vez en esta tesitura?

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