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La rentabilidad de las viviendas vacacionales es del 15% neto anual. Esto es lo que proclaman muchas plataformas y algunos profesionales inmobiliarios.
¿Puedo como inversor alcanzar ese objetivo?
Se trata de una rentabilidad alta, a la que aspiran las viviendas atractivas, en zonas con amplia demanda (línea de costa o centro ciudad) y una buena ocupación, por encima del 60%.
Como inversor, debes valorar si aspiras a alcanzar ese ambicioso objetivo o prefieres un entorno más seguro, con menor inversión, como pueden ser los alquileres de corta temporada.
Si deseas alcanzar esa rentabilidad en alquiler vacacional necesitas poner en el mercado una vivienda top.
La alta competencia en las plataformas como Booking o Airbnb, en un sector cada vez más competitivo, está dando lugar a que los grandes beneficios sólo lo alcancen unas pocas viviendas.
Si quieres jugar en las grandes ligas deberás invertir fuerte. ¿Qué significa esto? Que tu vivienda debe destacar sobre otras:
- Contar con una buena ubicación. En Tenerife, las zonas turísticas de Costa Adeje, Arona, o centro de la capital, serán zonas óptimas.
- Servicios en la comunidad o propiedad, como puede ser la piscina privada o comunitaria, una terraza con vistas al mar o ajardinada, o un fácil acceso a línea de playa.
- Acceso a servicios en la zona: restaurantes, centros comerciales, zonas peatonales para pasear.
- Cuidar la decoración y los atractivos de la vivienda.
Ésta es la mayor inversión. La reforma de la vivienda o acondicionarla para un tipo de cliente que busca un plus. No la tendrás que poner igual de bonita para vacacional que para un alquiler de corta o larga temporada.
El turista espera prácticamente una habitación de hotel de 4 ó 5 estrellas con la comodidad de una cocina de acceso privado y un salón donde descansar en unos muebles de categoría.
Diferenciar y destacar tu vivienda es el camino hacia las altas rentabilidades.
Si como propietario tienes clara tu apuesta por la vivienda vacacional y quieres entrar a valorar la inversión, lo mejor, es estudiar los gastos que vas a tener:
- Los gastos fijos: IBI y comunidad de vecinos (si hay).
- Internet, luz, agua, tasa de recogida de basura.
- Gastos de limpieza, amenities de baño, pack bienvenida o cortesía: café, agua, fruta, vino, etc.
- El tiempo que le dedicas a recibir a los huéspedes, a contestar emails y mensajes, a actualizar las reservas… Tu tiempo tiene un precio, exactamente igual que si contratas a una inmobiliaria para delegar este trabajo.
- Muebles, electrodomésticos y artículos de decoración. La inversión en vacacional es notablemente superior al alquiler de corta y larga temporada.
- Impuestos. El alojamiento tributa un 7% de igic. Deberás emitir una factura con el igic al 7% y deducirte el 19% de retención. Cada 3 meses, como sujeto pasivo, estás obligado a presentar la declaración trimestral, y a final de año el resumen, el modelo 425.
Y, ¿cómo calculo los ingresos?
En plataformas como Booking o Airbnb podrás observar los precios a los que se alquilan viviendas similares a la tuya.
Puedes jugar a aplicar un precio similar, pero sabiendo que otros alojamientos tendrán más recorrido que el tuyo, más valoraciones positivas y mejor puntuación. Trata de incentivar hasta lograr las primeras reservas.
La rentabilidad de una vivienda en alquiler de corta o larga temporada se sitúa entre el 6-7%, y la inversión para ponerla en el mercado inmobiliario es notablemente inferior, respecto al vacacional.
Además, los alquileres de larga temporada te permiten optar por una bonificación fiscal en el IRPF.
La mayoría de las grandes ciudades empiezan a poner obstáculos a las viviendas vacacionales.
En Ámsterdam el tiempo que un propietario puede ofrecer su vivienda en alquiler vacacional es de 30 días al año. En París, lo podrá hacer 120 días al año.
En Canarias se trabaja en una nueva normativa legal que entrará en vigor en el segundo semestre de 2024.
La administración plantea obligar a determinados propietarios a salir del alquiler vacacional.
Las viviendas que no cumplan con una serie de características tendrán que optar por el alquiler de larga duración.
Invertir en una vivienda es un paso importante que debemos estudiar con detenimiento para saber obtener la mejor rentabilidad.
En Inmogestión somos especialistas en alquiler de corta y larga duración. Más de 20 años de experiencia nos avalan para ser la inmobiliaria líder en el sur de Tenerife.
Te sabremos ayudar.